Bald auch amtlich: Gießen soll "Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt" werden
Was für viele bei der Wohnungssuche in Gießen längst gefühlte Realität ist, soll in diesem Jahr amtlich werden: Die Stadt soll als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft werden. Das will die Hessische Landesregierung im Herbst beschließen. Der Beschluss hat praktische Folgen für die Stadt: In Gießen wird dann die Mietpreisbremse gelten. Danach darf die Miete für eine neu vermietete Wohnung in der Regel nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen werden erschwert. Außerdem erhält die Stadt dann mehr Möglichkeiten, gegen Wohnungsleerstand vorzugehen und baurechtliche Vorgaben zu erleichtern, um den Wohnungsbau zu fördern. Diese neue Einstufung soll im November greifen. Darüber hat Sozialdezernent Francesco Arman informiert. Arman begrüßte die Absicht der Landesregierung: "Diese beabsichtigte Einstufung schafft für uns die Chance, den Wohnungsmarkt in Gießen zu entspannen. Wir können damit dann auch rechtlich verbindlich gegen überhöhte Mieten vorgehen. Und wir können den Wohnungsbau erleichtern." Eine Arbeitsgruppe in der Stadtverwaltung bereitet die notwendigen Schritte zur Umsetzung vor.
Diese Einstufung wird - so informiert Arman - vorbehaltlich zweier noch ausstehender Kabinettsbeschlüsse der Landesregierung gelten. Die derzeit gültige Mieterschutzverordnung, in der Gießen noch nicht auftaucht, läuft am 25. November 2025 aus. Noch vor Ablauf dieser Frist will die Landesregierung eine neue Verordnung auf den Weg bringen.
Grundlage für diese Neubewertung ist die aktuelle Fortschreibung des Gutachtens des IWU-Instituts. Das aktualisierte Gutachten ist derzeit noch nicht veröffentlicht und wird erst nach offizieller Abnahme durch die Landesregierung öffentlich zugänglich gemacht. Das hessische Wirtschaftsministerium hat der Stadt jedoch bereits mitgeteilt, dass Gießen nach der neuen Einschätzung die Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt erfüllt.
Auch wenn man das Gutachten noch nicht kenne, gebe es hinreichend Hinweise darauf, warum Gießens Wohnungsmarkt auch bald formal als angespannt gelten darf. Ausschlaggebend könne dafür sein, so vermutet Arman, dass sich die Betrachtung der Lage verändert habe.
Während Gießen vor 5 Jahren -im Gegensatz zu anderen hessischen Städten - nicht alle Kriterien eines Gebietes mit angespannten Wohnungsmarkt erfüllte, seien diese Kriterien nun realitätsnäher definiert worden.
Bereits 2020 war bescheinigt worden, dass Gießen eine geringe Leerstandsquote habe, zu geringen Neubauumfang und gleichzeitig zu wenig Wohnungen für die Versorgung insgesamt. Dies sind Zeichen für einen angespannten Wohnungsmarkt. Dagegen waren die Höhen der Mieten unterdurchschnittlich und sie stiegen im zeitlichen Verlauf auch nicht so stark an.
Diese Sichtweise habe sich aber mittlerweile verändert, erklärt Arman. Statt den reinen Mietpreis als Grundlage zu nehmen, sei nun in der Bewertung eine Mietbelastungsgrenze als Indikator herangezogen worden. Diese betrachte die tatsächliche Belastung der Haushalte im Verhältnis zum Einkommen und biete ein differenzierteres Bild. "Wir wissen aus den vorliegenden Armutsberichten, dass Mieter in Stadt und Landkreis Gießen heute eine erhöhte Belastung durch Mietpreise erfahren. Es liegt daher nahe, dass dies auch in der Bewertung anerkannt wird," so der Sozialdezernent. Und: "Unsere eigenen Zahlen, die wir dem Ministerium gemeldet haben, zeigen auch klar, dass wir darunter leiden, dass wir eine große Nachfrage nach Wohnraum haben, weil unsere Stadt nach wie vor wächst - während der Neubau uns diese Nachfrage nicht decken kann." Mit den Instrumentarien im Werkzeugkasten, die künftig zur Verfügung stehen könnten, habe er Hoffnung, dass sich die Situation wieder entspanne. "Wir können den Markt vor weiterer Überhitzung schützen. Wir können die Mieten in der Höhe im besten Falle stabilisieren und gleichzeitig leichter Nachverdichtungen oder Lückenschlüsse für Neubauten genehmigen", erklärt Arman.
Für die Ausrichtung der städtischen Wohnungspolitik bedeute dies im konkreten, dass politischer Gestaltungswille und rechtliche Möglichkeiten enger zusammenkommen. "Wir können künftig sozial gerechter handeln, zielgerichteter steuern und dem Wohnraummangel mit wirksameren Mitteln entgegentreten", so der Sozialdezernent abschließend.
Hintergrund:
Die Einstufung Gießens als „angespannter Wohnungsmarkt“ bringt ebenso privatrechtlich bzw. für private Vermietende eine Reihe konkreter Veränderungen mit sich, die insbesondere bei Neuvermietungen von Bedeutung sind.
Ein zentrales Instrument ist die Mietpreisbremse. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen darf die verlangte Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt allerdings Ausnahmen, etwa wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde.
Ein weiterer Aspekt ist das Umwandlungsverbot. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann künftig nur noch mit behördlicher Genehmigung erfolgen. Diese Regelung soll verhindern, dass Mietwohnungen dem Markt entzogen werden und sich die Situation für Mieter*innen weiter verschärft.
Auch das Leerstandsgesetz des Landes Hessen spielt eine Rolle. Es ermöglicht es Behörden, gegen länger leerstehende Wohnungen vorzugehen. In bestimmten Fällen können ordnungsrechtliche Maßnahmen ergriffen werden, um brachliegenden Wohnraum wieder nutzbar zu machen.
Zusätzlich kann die Stadt Gießen im Rahmen der neuen Einstufung baurechtliche Instrumente anwenden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie Erleichterungen oder Befreiungen von baurechtlichen Vorgaben gewähren, um den Wohnungsbau zu fördern und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.