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Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan (Aufteilung eines Wohnhauses in Wohnungseigentum)

Planen Sie, die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln zu veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind zu übertragen? Dann benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan, um sogenanntes Sondereigentum bilden zu können. Gesetzliche Regeln hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Hinweis:
Die nachfolgenden Ausführungen können die gebotene Beratung durch einen Notar im jeweiligen Einzelfall nicht ersetzen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Im Sondereigentum stehen regelmäßig die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Maßgeblich ist die Teilungserklärung beziehungsweise die vertragliche Einigung.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu gehören vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z. B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während das Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer zusteht, steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern zu.

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Wohnungseigentum kann – je nach Lage des Falles – durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder aber durch Teilung begründet werden. Bei der vertraglichen Einräumung bedarf es der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch.

Die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung erfolgt insbesondere dann, wenn das Grundstück im Alleineigentum steht. Zur Teilung ist eine Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, die der notariellen Beglaubigung bedarf. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung wirksam. Bei diesen Wohnungsgrundbüchern handelt es sich um besondere Grundbuchblätter, die für jeden Miteigentumsanteil (vereinfacht ausgedrückt: für jede Wohnung) angelegt werden. Hier werden eingetragen:

  • der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück
  • das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum
  • die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (als Beschränkung des Miteigentums)

Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung und die damit verbundene Anlegung der Wohnungsgrundbücher unter anderem die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes, die von der unteren Baurechtsbehörde ausgestellt werden müssen.

  • Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, dass die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

Der dazugehörige Aufteilungsplan ist eine von der Bauaufsichtsbehörde mit Stempel oder Siegel und Unterschrift versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.

Zusatzinformation

Die Abgeschlossenheit der Wohnung liegt dann vor, wenn die Wohnung und die sonstigen Räume baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind und nicht ohne Weiteres zugänglich sind.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird auf Antrag durch das Bauordnungsamt ausgestellt.

Der Antrag auf Abgeschlossenheit besteht aus dem Antragsformular sowie den dazugehörigen Planunterlagen. Wir empfehlen, mit der Erstellung dieser Unterlagen einen Architekten oder sonstigen Sachkundigen zu beauftragen.

Die Aufteilungspläne müssen bei Neubauten mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen; die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann daher frühestmöglich zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden. Bei bestehenden Gebäuden müssen die Aufteilungspläne dem tatsächlichen Baubestand entsprechen und mit den bisher erteilten Baugenehmigungen übereinstimmen.

 

An wen muss ich mich wenden?

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan:
An die die Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / Kreisfreie Stadt / Sonderstatusstadt).

Welche Unterlagen werden benötigt?

Ihrem Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten Sie folgende Unterlagen beifügen:

  • Lageplan
  • Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung im Maßstab 1:100, vom Bauherrn oder Planverfasser mit Datum versehen und unterschrieben
    Die Bauzeichnung muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein. In den Grundrissen sind alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.

Zusatzinformation

Bitte reichen Sie die Zeichnungen 4-fach ein.

Welche Gebühren fallen an?

Für die zu erteilende Abgeschlossenheitsbescheinigung wird je Wohnungs- oder Teileigentum eine Gebühr von 65,00 Euro - 325,00 Euro erhoben. Kommunale Gebührensatzungen können hiervon abweichen

Zusatzinformation

Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kostenpflichtig. Die Gebühr beträgt derzeit je Wohn- bzw. Nutzeinheit € 60,00, mindestens jedoch € 200,00.

Rechtsgrundlage

Fachlich freigegeben am

01.02.2013

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